デザイナーズマンションと普通のマンションの境界線はあまりハッキリしませんが、有名な建築家でいうと隈研吾さんのような建築家さんが設計したマンションというイメージですね。

 

もう随分前のことですが、隈研吾さんが設計した物件を鑑定評価したことがありました。かなりキレキレのデザインで、テレビの取材も沢山あったようです。戸数が少ない物件でしたが、お洒落系のお金持ちが好みそうな物件でした。賃料水準も周辺相場より高めの設定であったことを記憶しております。

 

私がデザイナーズマンションを最初に意識した物件は、目黒区の「泰山館」という伝説的な共同住宅にたまたま行ったことがきっかけでした。もう20年以上前のことですが、この集合住宅の共用部（庭や回廊等）の見事さというか、ランドスケープと建築が一体となって独自の空間を作り出していることに感動した記憶が鮮明に残っています。泉幸甫建築研究所が設計した物件ですが、オーナーの方は建築の素人ではあったものの、外部識者との勉強会等を開催し、かなりきめ細かく勉強されて建築に至ったようです。

おそらく、オーナーと建築家が一体となって、コンセプトを忠実に実際の建築物に昇華させていったのだろうなと想像できます。

 

ところで、以前はデザイナーズマンションはかなり高い賃料というイメージでしたが、最近はどうなのか、ちょっとだけ調べてみました。

 

たまたま、西武池袋線の椎名町駅から7分のところに、泉幸甫建築研究所設計の「アパートメント惣」という築4年程度の物件がありました。こちらもランドスケープが見事で、泰山館よりもシンプルながら、気持ちの良い空間を作り出しているようです。専有部分もシンプルで使いやすく、気持ちが良さそうです。

2017年1月13日現在、1室の募集があるようで、3階部分の1ＬＤＫ36.21㎡で共益費込131,000円です。坪当たり11,960円です。

感覚的にはやはり高いなと思いましたが、近隣の同グレードの賃貸マンションを見てみると、築浅物件は坪9,900～11,000円（共込）くらいが相場のようです。そうしますと坪960円くらいしか高くないということで、総額的には1万円強お高くなる計算になります。

池袋から1駅の立地で、周辺の賃貸マンションのグレードも良い物件が多いため、それほど差が開かなかったのかもしれませんが、デザイナーズと普通の物件の賃料差額の目安としてはこんな感じなのかなと思います。

 

デザインに優れているような建物は、設計料が割高、資材がやや割高なために、汎用品を多く使っている建物に比べて、家賃も高くなるのは頷けると思います。それでも総額1万円程度なら私としてはお得に感じてしまいます。（物件の出来や人の好みにもよりますが。。）

 

私が借りる立場で言えば、安直に作った建物よりも、オーナーさんと建築家がしっかりと計画して丁寧に施工した建物に住みたいと思います。一方、別にお洒落でなくても、普通の物件の方を好まれる方も多くいらっしゃいます。

 

ただ、稼働率的には、デザイナーズのほうが良いように思います。なんちゃってデザイナーズではそうでもないかもしれませんが、例えば上記の泰山館では、入居するのも順番待ちという話を伺ったことがあります。

もちろん、地域によっては建築コストを相当下げないとペイしないため、デザイナーズに向かない立地も多いかと思います。ただ、デザイナーズでもコストに拘ったものも出来ると思いますので、賃貸物件を計画する方は、様々な観点から計画を練ってみるというのが、後々の物件の稼働率にも影響が出てくることなので慎重になって頂ければと思います。

 

相続対策等として賃貸住宅を計画する場合も多いかと思いますが、かなりのリスクがあることを認識し、デザイン、コスト、収入、稼働、維持管理を綿密にシミュレーションし、出口（将来の売却）も意識した計画を立てることをお薦め致します。

 

蛇足ですが、賃貸物件を計画するご予定の方で、計画に不安のある方がいらっしゃれば、お気軽にご相談頂ければと思います。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

（写真と文章は関係ございません）