不動産問題解決

弊社では、不動産の問題を解決するためには以下の3つの法則を案件によってバランスを考慮して活用することが必要になります。3つの法則とは以下になります。

人の心を知る努力をする

特に地主さん、借地人さんとの間では、過去の経緯を重視させて頂いております。どのような問題があったか、どのような人間関係であったか、原契約当初からの歴史が重要です。それを踏まえて、現在の発言があることをまず理解しなければなりません。また、実際のお言葉と、心に潜んでいる思いが異なる場合も多いため、ご発言の分析も行います。
人の心を知ることは、相手が何を欲しているかを探ることでもあり、その本質が分かった際には信頼感がより増してまいります。

不動産の適正な評価、査定を行う

適正な価格で評価を行わないと、その不動産の計画は意味がございません。もちろん、評価・計画した通りに処理できないケースも見られますが、精度としては不動産鑑定士の評価が最も高いです。
また、弊社不動産鑑定士の場合は、価格試算時には必ず根拠を示しており、その根拠を分かりやすく説明することで、計画への信頼性が増すことになります。
お互いが一つの目標を持つために必要なことは、その計画が公平であり、その公平さが担保されるためには、適正な評価、査定が必要となります。

ロジカルでやさしく説明を行う

多くの信頼関係がある場合、それほど内容に納得していなくても上手くいくケースもございます。しかし、長い年月の割にはお付き合いが少なかった地主さん、借地人さん等との関係では、すぐに相手の言うことは信用できません。
よって、過去において信頼関係を得られなかった関係の場合、協議を進めるためには、公平性を担保した計画であることが重視されます。そして、最も重要なのが、それを分かりやすく、ロジカルに説明して、計画自体に信頼感を持って頂くことになります。

上記3つの法則がそれぞれに共通するキーワードは、「信頼」です。

弊社では、基本的にこれから利害関係者同士で協議して頂くことがスタンスですので、利害関係者同士に信頼関係が必要となります。最初から争う姿勢でしたり、あきらかに優位に話を進めようとされる場合に、問題が長引く原因が存していると考えております。

例えば以下のようなご依頼がありました。
借地人さんに土地を貸している地主さんからのご依頼で、ご自分が事業をされている店舗を閉鎖し、そこを含めて借地人さんが使用している土地を纏めてマンション事業を行った場合、各地権者ごとにどのようにマンションの持分を与えたら良いか。いわゆる等価交換事業をするための公平性を担保できる基準をつくりたいというご相談でした。
このようなケースでは、不動産鑑定評価理論を屈指して、地主さん、借地人さんごとのそれぞれの評価・査定を行い、建築士にマンションのボリューム図等を依頼し、販売単価、賃料単価等のマーケティングを行い、階層別、位置別効用比を使用した配分率を算定しなければなりません。
弊社では、マンションデベロッパーでの経験を有する不動産鑑定士が対応するため、地主さん所有の土地価格、借地人さんの借地権付建物の価値、マンション一棟の価値、配分率を適正に求め、利害関係者全てが納得される計画を立て、実行することが出来ました。

不動産の類型と言われる分類があり、借地権付建物・底地、更地、建付地、自用の建物及びその敷地、貸家及びその敷地、区分所有建物がございます。大規模な不動産はそれ自体が地域となりますが、ほとんどは周辺の地域の中に位置し、その地域の構成物になっています。
上記の類型がどれに該当しても、不動産は属する地域の要因に影響され、よって、地域の分析が必要になり、その地域の中にあって、対象不動産の最有効使用が決定されてくるのです。
弊社では、ご依頼のあった不動産の地域を以下の通り分析致します。

近隣地域の把握

対象不動産が属する最も小さい範囲の地域を抽出し、その地域を分析します。
商業地域、住宅地域、工業地域はもちろん、対象地域が商・住・工をさらに細分化したどの地域に該当するか把握し、対象地域の標準的規模、標準的使用を分析致します。

同一需給圏及び類似地域の把握

近隣地域を把握すると、各地域が結びついたり、飛び飛びの地域でも結びつきがあったり、地域を広範囲に分析することになります。鑑定理論ですと、同一需給圏の把握→近隣地域の把握という順番になるのですが、弊社では、近隣地域が分析できないと同一需給圏も把握できないという考え方のもと、このような順番で記載させて頂いています。
同一需給圏内にある地域は、相互に価格牽連性を有し、代替性が認められる不動産が存する地域ですので、価格決定をする場合には考慮することになります。

これらの地域分析によって主に以下のことが得られます。

→地域の特性（どんなエリアで何が多いエリアなのか等）
→地域の価格水準（平均的な価格水準はどの程度なのか等）
→地域の価格動向（上昇しているか下落しているか等）

上記に加えて、例えば、借地権についての地域分析においては以下の要因分析を行います。

宅地の賃貸借等及び借地権取引の慣行の有無、成熟の程度
借地権が単独で取引の対象となる地域か、建物と随伴して取引の対象となる地域か
借地権が有償で創設される地域か、又は継承される地域か
借地権の取引きが一般に借地権設定者以外の者を対象として行われる地域か否か
借地権に対して、借地権者の権利意識が強い地域か否か
堅固建物の所有を目的とする借地権の多い地域か否か
一時金の授受が慣行化している地域か否か
借地権の譲渡に当たって、名義書換料を一般に譲受人又は譲渡人のどちらが負担する地域か

借地人さんと地主さんの問題の場合、過去の経緯、契約内容、覚書の変遷、トラブル事例、地代の改定状況、その他色々とヒアリングさせて頂きます。
相手方について、今後どのような提案が可能か否か、この利害関係者分析によって決まってきます。
また、この分析によって、法的措置が必要な場合には提携弁護士のご活用をお薦めしております。紹介料は無料です。

契約設定時の経緯ヒアリング
契約内容とその変遷ヒアリング
エピソードヒアリング
地代改定状況ヒアリング
過去のトラブルヒアリング
相手方人物・御家族ヒアリング

↓

相手の分析

人格分析（ご家族含め）
資金面の分析
将来見通し
方針決定

不動産問題解決

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