新規賃料と継続賃料は何が違うのでしょうか?

賃料の鑑定評価を依頼する場合、まず戸惑うのが、「新規賃料」ですか?「継続賃料」ですか?と鑑定士から聞かれることだと思います。一般的に賃料と言えば、新規賃料のイメージを持つ方がほとんどだと思いますが、この二つの賃料の概念は全く異なるものになります。

新規賃料とは、一般的にいわゆるマーケット賃料のことで、市場において成立するであろう適正な賃料(正常賃料の場合)です。名前の通り新規に契約を締結をする場合の賃料です。

継続賃料とは、賃貸借契約の継続に係る特定の当事者間において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料です。例えば、賃貸借契約の更新時に賃料改定を行う場合、元々の契約内容を更新するための賃料改定ですので、従前の契約内容等も加味して新しい賃料を決定するわけです。

この二つの賃料の大きな違いは、マーケットで成立する賃料か、当事者間で成立する賃料かの違いになります。新規賃料の場合は、賃料を決める時に、その時の相場賃料で契約を締結することが一般的ですが、契約更新においては、従前の契約内容、契約締結時の状況、現在のマーケットや状況等も考慮し、賃料を決定するものなのです。

なぜなら、賃料が急激に上昇下落している時期に賃料を更新しようとする場合、マーケットだけで判断すると、いきなり高くなったり低くなったりしてしまい、賃借人、賃貸人とも生活が安定しない状態になってしまうからです。

やや大雑把な説明になってしまいましたが、要点としてはこのような事情から新規賃料、継続賃料という種類を決めて鑑定評価作業が始まることになります。